מהן זכויות משכנתא (MSR)?
מהן זכויות משכנתא (MSR)? זכויות שירות משכנתא (MSR) מתייחסות להסכם חוזי שבו הזכות לתת שירות למשכנתא קיימת נמכרת על ידי מלווה המשכנתא המקורי לגורם אחר המתמחה בפונקציות השונות הכרוכות במתן שירות למשכנתאות.
מהן זכויות משכנתא (MSR)? – נקודות מרכזיות
הבנת זכויות שירות משכנתא (MSR)
ל-MSR יש חובות אדמיניסטרטיביות שוטפות שמעובדות באופן קבוע לכל אורך המשכנתא. הזכויות הנפוצות הכלולות הן הזכות לגבות תשלומי משכנתא מדי חודש, להפריש מיסים ודמי ביטוח בנאמנות, ולהעביר את חלקי הריבית והקרן למלווה המשכנתא. בתמורה נותן השירות מתוגמל בתשלום ספציפי, המפורט בחוזה שנקבע ונכרת בתחילת הסכם השירות.
סכום תשלום המשכנתא, שיעור הריבית, סוג ההלוואה וגורמים נוספים נשארים זהים. מבחינת הלווה, רק הכתובת אליה נשלחים התשלומים משתנה, ועליכם לפנות לגורם השירות, ולא למלווה המשכנתא המקורי שלכם, בכל שאלה שתהיה לכם בנוגע להלוואה. שירות השירות שלך יכול להשתנות בכל עת, אבל אתה אמור לקבל הודעה מהמלווה המקורי שלך לפחות 15 ימים לפני שזה קורה, ושירות השירות החדש שלך צריך להודיע לך גם בתוך 15 ימים מיום קבלת הזכויות.
דוגמה למכירת MSR
שרה לוקחת משכנתא של 500,000 דולר מהמלווה א'. היא שולחת למלווה תשלום חודשי של קרן וריבית. שלוש שנים לאחר מכן מלווה א' מחליט להעביר את ה-MSR שלה על המשכנתא של שרה לחברה ב'. על פי תנאי החוזה, חברה ב' משולמת עמלה על ידי מלווה א' על עיבוד כל תשלומי המשכנתא הנותרים של שרה. מלווה המשכנתאות יכול אז להשקיע יותר זמן וכסף במתן משכנתאות חדשות בזמן שהחברה בהנחה שה- MSR מעבירה את תשלומי המשכנתא למלווה.
נסיבות ייחודיות
מלווה ימכור לעתים קרובות MSRs כאמצעי לפינוי קווי אשראי להלוואות כספים ללווים נוספים. רוב המשכנתאות בתוקף למשך 15 עד 30 שנה, והבנק זקוק למיליארדי דולרים כדי להלוות כסף לצרכנים אחרים המבקשים משכנתא בזמן הזה. באופן עוקף, מכירת MSR פירושה שיותר אנשים יכולים להפוך לבעלי בתים, מכיוון שמכירת הזכויות הללו מייצרת הכנסות.
המלווים גם מרוויחים כסף על ידי גביית עמלות עבור משכנתאות מקור והרווחת ריבית חודשית מתשלומים. משכנתאות הן פשוט נכסים נוספים שמכניסים יותר הכנסות לבנקים.
היסטוריה של MSRs
השוק של MSRs היה חזק בשנים האחרונות בשל שיפור בכלכלה, מקורות משכנתאות באיכות גבוהה יותר ופחות מחדלים. קרנות גידור, בנקים, קרנות השקעות בנדל"ן אחרות (REIT) מוצאות את הנכסים הללו אטרקטיביים מכיוון ש- MSR יכול להניב סכומי ריבית גבוהים. לדוגמה, SunTrust רכשה 8 מיליארד דולר ב-MSR ברבעון הראשון של 2016 כאמצעי להרוויח תשואה סולידית על השקעה (ROI), ותוך מספר חודשים תיק ה-MSR שלה הכיל 1.123 מיליארד דולר ביתרות קרן שטרם שולמו של הלוואות שהבנק סיפק למלווים .
National Mortgage News דיווחה ביוני 2019 כי MSR "היו אחת מקבוצות הנכסים עם ההכנסה הקבועה עם הביצועים הטובים ביותר בחמש השנים האחרונות". עם זאת, היא גם דיווחה כי "מאז אוקטובר 2018, עם ירידת שיעורי הריבית לטווח הבינוני והארוך, ההנחות החזויות לתשלום מראש של המשכנתא הואצו, מה שגרם לחיים הממוצעים הצפויים של MSR להתקצר במידה ניכרת". זה הביא לעובדה ש"ערכי MSR מאפריל עד מאי ירדו בעקביות (בחצי) כפולות". עם זאת, מדווחת National Mortgage News, "הביקוש מרוכשי MSR עדיין חזק מאוד, ויש הסכמה כללית סביב ערכי MSR."
