מהו שטר אחריות מיוחד?
מהו שטר אחריות מיוחד? שטר אחריות מיוחד הוא שטר למקרקעין שבו מוכר הנכס – המכונה הנותן – מתחייב רק כנגד כל מה שהתרחש במהלך בעלותם הפיזית. במילים אחרות, הנותן אינו מבטיח בפני כל פגמים בעלות לא ברורה שהתקיימה לפני שהם השתלטו על הנכס.
מהו שטר אחריות מיוחד? – נקודות מרכזיות
איך עובד כתב אחריות מיוחד
כתבי אחריות מיוחדים משמשים לרוב בעסקאות רכוש מסחרי. עסקאות פרטיות ונכסים למגורים אחרים ישתמשו בדרך כלל בשטר אחריות כללית. מלווי משכנתאות רבים מתעקשים להשתמש בשטר האחריות הכללי.
כתבי אחריות מיוחדים נקראים בשמות רבים במדינות שונות, כולל שטר ברית, שטר מענק ושטר אחריות מוגבלת. הערבות מכסה רק את התקופה שבה החזיק המוכר בעלות על הנכס עם שטר אחריות מיוחד. כתבי אחריות מיוחדים אינם מגנים מפני טעויות בכותרת חופשית וברורה שעשויות להתקיים לפני בעלות המוכר.
לפיכך, המעניק שטר אחריות מיוחד אחראי רק לחובות, בעיות או שיעבודים אחרים על הבעלות שהם גרם במהלך בעלות הנכס שלהם. מקבל המענק לוקח על עצמו אחריות לכל נושא שיעלה מהבעלים הקודמים.
כתב אחריות כללי
שטר אחריות מספק העברת בעלות או בעלות על נכסי נדל"ן מסחריים או מגורים ומגיע עם ערבויות מסוימות של המוכר. ערבויות אלה כוללות כי הבעלות על הנכס מועברת ללא תביעות בעלות, משכנתאות בלעדיות או משכנתאות אחרות על ידי יחידים או גופים שאינם המוכר.
כתב אחריות כללי מכסה את כל ההיסטוריה של הנכס ומבטיח שהנכס נקי ונטול מפגמים או שיעבודים, בין אם קרו ובין אם בבעלותו של מי. כתב האחריות הכללי מבטיח לקונה שהם מקבלים זכויות בעלות מלאות ללא בעיות משפטיות פוטנציאליות תקפות עם הכותרת.
כתב אחריות מיוחד לעומת שטר אחריות כללי
כתב אחריות מיוחד – המכונה גם כתב אחריות מוגבלת – הוא וריאציה של כתב האחריות הכללית. בעוד שהמילה "מיוחד" עשויה לתקשר לקונה את הרעיון שהשטר איכותי יותר, שטר האחריות המיוחד פחות מקיף. הוא מציע פחות הגנה בגלל מסגרת הזמן המוגבלת שהוא מכסה. בנכסי מגורים נעשה שימוש תכוף בכתבי אחריות מיוחדים בעיקולים ובמכירה כפויה של הנכס לצורך סיפוק חוב.
כדוגמה, דמיינו בית שהיו לפניכם שני בעלים קודמים. הבעלים הראשון היה אגרן, ועד מהרה נפלו הבית והחצר. מחלקת אכיפת הקוד בעיר הוציאה קנסות נגד הבעלים, שהוצמדו לנכס. הבעלים פיגרו במשכנתא, והבנק עיקל ומכר את הבית לבעלים השני.
להנאת השכונה, הבעלים החדש תיקן את הבית וניקה את החצר. לאחר 10 שנים, הם מוציאים את הבית לשוק, ואתה קונה אותו באמצעות שטר אחריות מיוחד. כמה שנים לאחר מכן, אתה מחליט למכור את הבית. עם זאת, מכיוון שהשעבודים לאכיפת הקוד נשארים נגד הנכס, הם עלולים להכביד על המכירה שלך. לכל הפחות, תצטרך לספק את השעבוד של העירייה כדי לשחרר את התואר.
קווי דמיון בין כתבי אחריות כלליים לבין כתבי אחריות מיוחדים
כתבי האחריות הכלליים והמיוחדים מזהים:
יתרונות
חסרונות
דוגמה לשטר אחריות מיוחד
למרות שכתבי אחריות כלליים נפוצים יותר בעסקאות מקרקעין למגורים, ישנו תחום אחד בו שטר האחריות המיוחד הופך לנורמה. זירה אחת זו מיועדת לנכסים מעוקלים, בבעלות נדל"ן (REO), או נכסים שנמכרו בחסר.
רוב איגוד המשכנתאות הלאומי הפדרלי (FNMA), שיכון ופיתוח עירוני (HUD), ובתי מגורים בבעלות בנק מוכרים באמצעות שטר מסוג זה. אולי סיבה עיקרית לשימוש בכתבי אחריות מיוחדים היא משום שלרשות המוכרת אין רצון להיות אחראי לכל מצב הנוגע לנכס לפני התפיסה.
לדוגמה, בשנת 2012, זוג עם בית במחוז גרנדה, מיסיסיפי, לא עמד בתשלומי ההלוואה על הנכס. בפברואר 2013, הנכס עוקל על ידי המלווה שלהם, וולס פארגו בנק. מסמכים משפטיים שלאחר מכן ציינו כי וולס פארגו "העביר את הנכס ל-FNMA בשטר אחריות מיוחד".
נסיבות ייחודיות
ברוב הפעמים, חיפוש בכותרת יחשוף שעבודים או תביעות בעלות על נכס. חיפוש כותרת הוא סקירה של רשומות ציבוריות זמינות כדי לקבוע את הבעלות על נכס. עורכי דין, חברות כותרת ואנשים פרטיים יכולים להשלים חיפושי כותרת כדי לאמת בעלות על נכס. למרות שהחיפושים הללו נרחבים, תמיד קיימת אפשרות שמשהו יתפספס.
מסיבה זו, רוב הקונים – ללא קשר לסוג כתב האחריות שהם משתמשים בהם – רוכשים גם ביטוח זכויות בעת רכישת נכס. ביטוח בעלות הוא פוליסת ביטוח שיפוי המגנה על הקונה מפני תביעות כספיות כנגד בעלות הנכס שבבעלותו.
למה משמש כתב אחריות מיוחד?
אם אתם מעורבים בעסקת נכס מסחרי, סביר להניח שתצטרכו להשתמש בשטר אחריות מיוחד.
מהו שטר אחריות כללי?
אם אתה רוכש בית או סוג אחר של נכס למגורים, בדרך כלל תשתמש בשטר אחריות כללי לעסקה שלך עם מלווה המשכנתאות שלך.
מהם שמות נוספים לשטר אחריות מיוחד?
שטר אמנה, שטר המענק ושטר אחריות מוגבלת הם כולם שמות שונים ל"שטר אחריות מיוחד" המשמש את ענף הנדל"ן.
