מהו מכפיל הכנסה ברוטו?
מהו מכפיל הכנסה ברוטו? מכפיל הכנסה ברוטו (GIM) הוא מדד גס לערך של נכס להשקעה. הוא מחושב על ידי חלוקת מחיר המכירה של הנכס בהכנסה השנתית ברוטו מדמי שכירות. משקיעים יכולים להשתמש ב-GIM – יחד עם שיטות אחרות כמו שיעור ההיוון (שיעור גג) ושיטת תזרים מזומנים מוזל – כדי להעריך נכסי נדל"ן מסחריים כמו מרכזי קניות ומתחמי דירות.
מהו מכפיל הכנסה ברוטו? – נקודות מרכזיות
הבנת מכפיל ההכנסה ברוטו
הערכת שווי נכס להשקעה חשובה לכל משקיע לפני החתימה על חוזה הנדל"ן. אבל בניגוד להשקעות אחרות – כמו מניות – אין דרך קלה לעשות זאת. משקיעי נדל"ן מקצועיים רבים מאמינים שההכנסה שיוצר נכס חשובה הרבה יותר מההערכה שלו.
מכפיל ההכנסה ברוטו נמצא בשימוש נרחב בענף הנדל"ן. זה יכול לשמש משקיעים ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן כדי לקבוע באופן גס אם המחיר המבוקש של נכס הוא עסקה טובה – בדיוק כמו שניתן להשתמש ביחס המחיר לרווח (P/E) כדי להעריך חברות בשוק המניות.
הכפלת ה-GIM בהכנסה השנתית הברוטו של הנכס מניבה את ערך הנכס או את המחיר שעבורו יש למכור אותו. מכפיל הכנסה ברוטו נמוך אומר שנכס עשוי להיות השקעה אטרקטיבית יותר מכיוון שההכנסה ברוטו שהוא מייצר גבוהה בהרבה משווי השוק שלו.
נסיבות ייחודיות
מכפיל הכנסה ברוטו הוא מדד נדל"ן כללי טוב. אבל יש מגבלות מכיוון שהוא לא לוקח בחשבון גורמים שונים כולל עלויות תפעול של נכס כולל שירותים, מיסים, תחזוקה ומקומות פנויים. מאותה סיבה, משקיעים לא צריכים להשתמש ב-GIM כדרך להשוות נכס פוטנציאלי להשקעה לנכס אחר, דומה. על מנת לבצע השוואה מדויקת יותר בין שני נכסים או יותר, על המשקיעים להשתמש במכפיל ההכנסה נטו (NIM). ה-NIM מביא בחשבון הן את ההכנסות והן את הוצאות התפעול של כל נכס.
חסרונות של שיטת מכפיל הכנסה ברוטו
ה-GIM הוא נקודת מוצא מצוינת למשקיעים להעריך השקעות פוטנציאליות בנדל"ן. הסיבה לכך היא שקל לחשב אותו ומספק תמונה גסה של המשמעות של רכישת הנכס עבור הקונה. מכפיל ההכנסה ברוטו הוא בקושי מודל הערכת שווי מעשי, אבל הוא כן מציע נקודת מוצא אחורית של המעטפת. אבל, כפי שהוזכר לעיל, ישנן מגבלות ומספר חסרונות עיקריים שיש לקחת בחשבון כאשר משתמשים בנתון זה כדרך להעריך נכסים להשקעה.
טיעון טבעי נגד שיטת המכפיל עולה כי זו טכניקת הערכה גסה למדי. מכיוון ששינויים בשיעורי הריבית – המשפיעים על שיעורי ההיוון בערך הזמן של חישובי הכסף – לא נחשבים במפורש למקורות, להכנסות ולהוצאות.
חסרונות נוספים כוללים:
דוגמה לחישוב מכפיל הכנסה ברוטו
לנכס הנבדק יש הכנסה ברוטו אפקטיבית של 50,000 דולר. מכירה דומה זמינה עם הכנסה אפקטיבית של $56,000 ושווי מכירה של $392,000 (במציאות, היינו מחפשים מספר דומים לשיפור הניתוח).
ה-GIM שלנו יהיה $392,000 ÷ $56,000 = 7.
דומה זה – אוקומפא נקרא לעתים קרובות בפועל – נמכר פי שבעה (פי 7) מהברוטו האפקטיבי. באמצעות מכפיל זה, אנו רואים שלנכס זה יש ערך הוני של $350,000. זה נמצא באמצעות הנוסחה הבאה:
V = GIM x EGI
7 x $50,000 = $350,000.
