מהו הפטור בחווה?
מהו הפטור בחווה? הפטור על החווה הוא דרך למזער מיסי רכוש לבעלי בתים. זוהי גם הוראה חוקית המוצעת ברוב המדינות שעוזרת להגן על הבית מפני נושים מסוימים בעקבות מות בן הזוג של בעל הבית או הכרזת פשיטת רגל. הפטור ממס דירה יכול להעניק לבני זוג שנותרו בחיים הקלות שוטפות בארנונה, הנעשות בקנה מידה מדורג כך שבתים עם שווי נמוך יותר נהנים ביותר. הפטור בנחלה מועיל מכיוון שהוא נועד לספק גם מחסה פיזי וגם הגנה כלכלית, שיכולה לחסום מכירה כפויה של מגורים ראשוניים. עם זאת, הפטור מהבית אינו מונע או עוצר עיקול בנק אם בעל הבית אינו עומד במשכנתא שלו. עיקול מתרחש כאשר בנק משתלט על בית עקב אי ביצוע תשלומי משכנתא בזמן.
מהו הפטור בחווה? – הפטור בנחלה מועיל מכיוון שהוא נועד לספק גם מחסה פיזי וגם הגנה כלכלית, שיכולה לחסום מכירה כפויה של מגורים ראשוניים. עם זאת, הפטור מהבית אינו מונע או עוצר עיקול בנק אם בעל הבית אינו עומד במשכנתא שלו. עיקול מתרחש כאשר בנק משתלט על בית עקב אי ביצוע תשלומי משכנתא בזמן.
מהו הפטור בחווה? – נקודות מרכזיות
כיצד פועל פטור מחווה
אם יש לך בית מגורים ראשוני ואתה רוצה להפחית את חשבון הארנונה הכולל הקשור למגורים זה, ייתכן שתוכל להגיש בקשה לפטור ממס רכוש. בהתאם למקום מגוריכם, ייתכן שאפילו לא תצטרכו להיכנס לקבוצת משנה מסוימת של אזרחים כדי להיות זכאים מכיוון שמדינות מסוימות למעשה מציעות את הפטור לכל בעל בית. עם זאת, לרוב המדינות דורשות ממך להיות:
חלק מהפטורים מהבית מבוססים על הפחתת ערך אחידה של כל הערך החייב במס של הבית שלך. מקרים אחרים של פטור מארנונה בחווה מחושבים באחוזים. במבנה הקודם, בתים בעלי ערך נמוך יותר זוכים להפחתה גדולה יותר, בעוד שהאחרון הוא בחירה טובה יותר עבור אנשים עם נכסים בעלי ערך גבוה.
גרסה של הוראת הפטור של החווה נמצאת בכל מדינה או טריטוריה למעט כמה חריגים, כגון ניו ג'רזי ופנסילבניה. עם זאת, אופן יישום הפטור, וכמה הגנה הוא מעניק מפני נושים, משתנה ממדינה למדינה. הפטור מהבית הוא הטבה אוטומטית בחלק מהמדינות, בעוד שבאחרות בעלי בתים חייבים להגיש תביעה למדינה כדי לקבל אותה.
מכיוון שנכס בית מגורים נחשב לבית המגורים העיקרי של אדם, לא ניתן לתבוע פטורים על נכסים אחרים בבעלותו, אפילו מגורים. יתרה מכך, אם בן זוג שנותר בחיים עובר את מקום מגוריו העיקרי, עליהם להגיש בקשה מחדש לפטור.
הגנה מפני נושים לפי פטור מחווה
הפטורים לנכסי בית משתנים ממדינה למדינה. כמה מדינות, כולל פלורידה וטקסס, מעניקות הגנה פיננסית בלתי מוגבלת מפני נושים לא מובטחים עבור הבית, אם כי מגבלות שטח עשויות לחול על הנכס המוגן. עם זאת, נפוץ יותר הוא מגבלה להגנה מפני נושים שנעה בין 5,000 ל-500,000 דולר, תלוי במדינה, כאשר מדינות רבות בטווח של 30,000 עד 50,000 דולר.
עם זאת, מגבלות ההגנה אינן על שווי הבית, אלא על רכושו של בעל הבית בו – שווי הנכס בניכוי יתרת המשכנתא ותביעות כספיות אחרות על אותו נכס. אם ההון העצמי קטן מהגבול, לא ניתן לאלץ את בעל הבית למכור את הנכס לטובת הנושים. עם זאת, אם ההון העצמי של החווה חורג מהמגבלות, הנושים עשויים לכפות את המכירה, אם כי ייתכן שהבעל הבית יורשה לשמור על חלק מהתמורה.
בנוסף, ההגנה על רכוש החווה אינה חלה על נושים מובטחים, כגון הבנק המחזיק אותם במשכנתא על הבית. במקום זאת, בעל הבית מוגן רק מפני נושים לא מובטחים שעשויים לבוא אחרי שווי הבית כדי לספק תביעות נגד נכסי בעל הבית.
הגנה מפני פשיטת רגל
יש טוויסט כשזה מגיע להגנה מפני פשיטת רגל. עבור מקרי פשיטת רגל שהוגשו לאחר 1 באפריל 2019, חוק פשיטת רגל פדרלי מגן על בית ממכירה אם ההון העצמי של הבעלים אינו עולה על 25,150 דולר. במקרים שהובאו לפני כן, הפטור הוא 23,675$.
ברוב המדינות, בעלי בתים נאלצים להשתמש במגבלות המדינה, שלעתים קרובות הן ממילא טובות יותר. עם זאת, בערך אחת מכל שלוש מדינות מאפשרת להשתמש במגבלה הפדרלית או החלה של המדינה.
בין ההשלכות: מי שמצהיר על פשיטת רגל בניו ג'רזי או פנסילבניה יכולים לקבל הגנה באמצעות המגבלות הפדרליות למרות היעדר פטור של מדינת בית באותן מדינות. שים לב, עם זאת, הגנת פשיטת רגל מגנה באופן דומה רק מפני נושים לא מובטחים; זה לא ימנע מבנק שמחזיק במשכנתא לעקל את הבית.
ניכוי הפטור בחווה
מס בית או ארנונה מוחל בדרך כלל על בתים בהתבסס על שווי הנכס על ידי משרד השומה של הממשל המקומי. מס הדירה יכול להיות אחוז מערך הנכס או סכום קבוע.
הפטור ממס בית קרקע עשוי להציע הפחתות מתמשכות במס רכוש בהתאם לחוקי המדינה המקומיים. פטורים אלו יכולים לסייע לבני הזוג שנותרו בחיים להישאר בבתיהם לאחר שהכנסתם פחתה על ידי מות בן זוגם.
פטורים ממס בית קרקע מציעים בדרך כלל הנחה קבועה על מסים, כגון פטור של 50,000$ הראשונים של הערך המוערך ושארית המס בשיעור הרגיל. לדוגמה, באמצעות פטור של 50,000 דולר, בית בשווי של 150,000 דולר יחויב רק על שווי של 100,000 דולר בלבד, ובית בשווי של 75,000 דולר יחויב אז על 25,000 דולר בלבד.
פטורים קבועים ממס נכסים הופכים למעשה ארנונה למס אפרוגרסיבי שהוא נוח יותר לבעלי בתים צנועים יותר. באזורים מסוימים, הפטור משולם באמצעות מס מכירה מקומי או מדינה (או יחידה מקבילה).
דוגמה לפטור מחווה
נניח שהערך המוערך של הבית שלך הוא 300,000 דולר ושיעור הארנונה שלך הוא 1%. חשבון הארנונה שלך יהיה שווה ל-3,000 דולר. אבל אם היית זכאי לפטור ממס נכסים של $50,000, הערך החייב במס של הבית שלך יירד ל-$250,000, כלומר חשבון המס שלך יירד ל-$2,500.
מי זכאי לפטור מחווה?
הזכאות לפטור מחווה משתנה לפי מדינה. בדרך כלל, אתה תהיה זכאי אם הכנסתך נמוכה, אתה קשיש, יש לך מוגבלות או שאתה ותיק. ניתן לשלב פטורים אם אתה נופל ליותר מקטגוריה אחת. כמו כן, תיתכן הגבלה על ערך הבית שיכולה לזכות בפטור. בדוק עם פקיד השומה המקומי שלך.
איך מגישים בקשה לפטור מחווה?
לפרטים על פטורים ממס בית קרקע, עבור ישירות לאתר האינטרנט של פקיד השומה המחוז או המקומי שלך. מדינות מסוימות דורשות ממך למלא בקשה (לרוב זמינה באינטרנט). ודא שאתה עומד במועדי הגשת הבקשה של המדינה שלך. כמו כן, שים לב שאתרים מסוימים עשויים להיות הונאה ועשויים לבקש תשלום כדי למלא בקשה. פקיד השומה המחוזי או המקומי שלך לא ידרוש ממך לשלם אגרה כדי למלא בקשה לפטור ממס בית.
לאילו מדינות יש פטורים על חווה?
לרוב המדינות יש פטורים על חווה. לניו ג'רזי ולפנסילבניה אין פטורים על בית מגורים בעוד מסצ'וסטס ורוד איילנד קבעו את מגבלת הפטור שלהם ל-$500,000. במדינות מסוימות יש במקום חוקי בית כלליים – לדוגמה, חוקים המגינים על בני זוג שנותרו בחיים מפני נושים.
איך אתה זכאי לפטור מחווה בפלורידה?
כדי להיות זכאי לפטור על החווה בפלורידה, אנשים חייבים לאכלס את הנכס כמקום מגוריהם הקבועים לפני ה-1 בינואר של השנה שעבורה הם פונים. על המבקש להיות אזרח ארה"ב או תושב ארה"ב קבוע ותושב פלורידה. מועמדים אינם יכולים לתבוע או לקבל כל סוג של פטור ממס על כל נכס אחר בארצות הברית. יש למלא בקשת פטור ולהגיש לשמאי הנכסים במחוז שבו נמצא הנכס עד למועד האחרון בחוק של 1 במרץ. הפטור מבית החווה בפלורידה מספק פטור ממס של עד $50,000. 25,000$ הראשונים חלים על כל מיסי הארנונה, כולל מיסי מחוז בתי הספר. פטור נוסף של עד $25,000 חל על שווי השומה בין $50,000 ל-$75,000, אך רק על מיסים שאינם בית ספר.
סיכום ומסקנות
הפטור בנחלה נותן פטור מארנונה על בית. הפטור גם מגן על ערך בתי הדיירים מפני מיסי רכוש, נושים ונסיבות הנובעות ממותו של בן זוגו של בעל הבית. פטור בחווה מבטיח שלבן זוג שנותר בחיים יש מחסה.
הפטור חל רק על דירת מגורים ראשית ולא ניתן לתבוע אותו עבור נכס אחר במקום אחר. במדינות מסוימות, הגנת הבית היא אוטומטית; עם זאת, באחרים, בעלי בתים חייבים להגיש תביעה לפטור מחווה למדינה.
